Оценка коммерческой недвижимости

Понятие коммерческой недвижимости нельзя трактовать в одном–единственном ключе, ее видов великое множество. При этом она изначально создана как объект, предназначенный для получения прибыли. Коммерческой недвижимостью могут являться производственные площади, гостиницы, технопарки и прочее. Если мы с вами говорим о помещениях формата street–retail, а именно на них и специализируется наша компания, то, безусловно, наиболее прибыльными являются торговые помещения на первой линии в людных местах. Это довольно просто объяснить — в таких точках велик пешеходный трафик, соответственно, и количество потенциальных покупателей выше. Лично я решил недорого заказать оценку коммерческой недвижимости тут normavest.ru и очень доволен

В чем заключаются главные риски при инвестировании в коммерческую недвижимость?

Любые инвестиции сопровождаются рисками — как минимум инвестор может недополучить запланированный доход, максимум — полностью потерять свои деньги. То же самое и в коммерческой недвижимости. К сожалению, есть объекты, которые либо не могут приносить ожидаемый расчетный доход, либо в разы ниже расчетного, либо не приносят дохода совсем. Но эти риски можно минимизировать — я советую обращаться за консультацией и подготовкой расчетов к специалистам. В противном случае при существующем тренде размещения объектов коммерческой недвижимости в любом подходящем и неподходящем месте риски будут слишком велики.

Какие инвестиции более выгодны: в коммерческую или в жилую недвижимость?

Чтобы ответить на этот вопрос, следует сравнить эти виды недвижимости. Только изначально условимся, что стоимость продажи или арендная ставка определены корректно, то есть по объективно рыночной цене. В таком случае мы видим, что срок окупаемости квартир и апартаментов превышает 20 лет, в то время как окупить помещения street– retail реально за 10–12 лет. Почему такая разница? Все дело в заполняемости — в квартирах и апартаментах корректно принимать к расчету заполняемость 7,5 месяца в году, а в качественном коммерческом помещении — 12 месяцев. Бизнес предпринимателя строится отчасти и на том, что его место со временем начинает притягивать потоки покупателей, соответственно, и прекращать свою деятельность он просто так не будет. Иначе — убытки. А арендатора апартаментов или квартиры обычно не удерживает ничего. Сегодня он арендует в одном месте, завтра в другом. Отсюда и увеличенные сроки окупаемости. Кроме того, в коммерческой недвижимости, как правило, отделку делает арендатор под свой вид бизнеса, а в квартире это должен сделать собственник. Опять дополнительные затраты. Также надо учитывать и то, что в большинстве случаев арендатор коммерческой недвижимости — юрлицо, которое дорожит своей репутацией и местом. Он не будет портить помещение, а, наоборот, постарается аккуратно его эксплуатировать и поддерживать хорошие отношения с собственником. Соответственно, в случае грамотно построенных отношений вся работа собственника сводится к проверке поступления арендной платы с помощью "банк–клиента".

Какие факторы влияют на стоимость аренды или покупки коммерческих помещений в новостройках?

Сегодня существует переизбыток предложений в новостройках. И все проблемы связаны с тем, что зачастую коммерческая недвижимость в избытке строится именно в определенной локации. Застройщик по принципу "как у всех" проектирует в каком–либо КОТ 1–3 этажа под коммерцию. Строит. Пытается продать. А эти помещения не продаются. В такой ситуации он вынужден снижать цену, но и это не помогает. Почему? Ответ прост. Ликвидность определяется тремя факторами: цена покупки, прогнозируемая арендная ставка и коэффициент заполняемости. Ликвидность напрямую зависит от местоположения, пешеходного трафика и от потенциального количества покупателей. В результате инвестор часто видит, что какой–либо из указанных факторов не соответствует другим. И он понимает, что если завышена стоимость, то срок окупаемости будет слишком велик, а если место непроходное, то сдать помещение в аренду подчас невозможно.